Quem não pôde comprar, alugou. Este é o resumo do que foi 2015 para os mercados de venda de imóveis usados e de aluguel residencial na cidade de São Paulo. A locação de casas e apartamentos aumentou 14,08% em dezembro sobre novembro, segundo pesquisa feita com 301 imobiliárias pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP). Esse resultado fez com que o ano fechasse com crescimento acumulado de 61,39%.
As vendas de casas e apartamentos usados em dezembro foram 2,76% menores que as de novembro, contribuindo para que o saldo de 2015 ficasse negativo em 21,36%. O comportamento dos dois mercados foi completamente diferente do registrado em 2014, quando as vendas de imóveis usados acumularam crescimento de 41,11% e a locação amargou queda de 11,05%.
Essas mudanças se refletiram nos valores de venda e locação. O preço médio do metro quadrado dos imóveis usados vendidos na Capital terminou 2015 com desvalorização de 6,35%, no acumulado mês a mês. Já o aluguel fechou o ano com alta de 7,34%, abaixo da inflação de 10,67% registrada pelo IPCA do IBGE. Em 2014, o preço dos usados acumulou queda de 22,12% e o aluguel, queda de 13,53%.
“Alugar foi a saída para as famílias que perderam as condições de o à compra da casa própria por causa da crise econômica”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP. Entre os componentes da crise, ele cita a perda de poder aquisitivo, com o registro de queda de 3,7% em relação a 2014 do rendimento real da população ocupada segundo o IBGE, o aumento do desemprego de 4,8% de 2014 para 6,8% em 2015, o aumento dos juros e a redução dos financiamentos bancários.
O presidente do Creci-SP também destaca o “papel crítico” que tiveram os financiamentos imobiliários na reviravolta do mercado de imóveis usados entre 2014 e 2015. “Em 2014, os financiamentos imobiliários do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo somaram R$ 112,9 bilhões e em 2015 esse valor foi reduzido drasticamente em 33%, caindo para R$ 75,6 bilhões”, lembra Viana Neto, citando balanço da Associação Brasileiros das Empresas de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
“O crédito bancário é a água que move o moinho do mercado de imóveis usados, e, quando ele escasseia, a retração é inevitável, o que demanda ações imediatas e urgentes por parte do governo neste momento crítico da economia”, enfatiza o presidente do Creci-SP. Ele entende, por isso, que é positiva a decisão do governo de destinar R$ 10 bilhões do FGTS para os financiamentos habitacionais.
“É uma decisão acertada porque é para isso mesmo que o Fundo foi criado, garantir o à casa própria e também uma renda extra na aposentadoria do trabalhador, e não para servir de fiança de crédito consignado”, argumenta Viana Neto. O presidente do Creci paulista lembra que o País tem um déficit habitacional estimado de 5,4 milhões de habitações e por isso o governo não pode se conformar com previsões dos agentes financeiros de queda no financiamento de imóveis, tanto usados quanto novos, de R$ 75,6 bilhões em 2015 para R$ 60 bilhões este ano (queda de 20,6%).
A crítica de Viana Neto tem como referência a presença incipiente dos bancos privados no financiamento de imóveis usados. Em dezembro, a pesquisa do CRECISP apurou que 54,16% dos imóveis usados vendidos na Capital tiveram financiamento, sendo que desse total a Caixa Econômica Federal (CEF) respondeu por 33,3%, ficando todos os demais bancos com 20,83%. As vendas à vista representaram 43,75% do total e os consórcios responderam por 2,08%.
Imóveis usados mais vendidos custaram até R$ 500 mil
As 301 imobiliárias pesquisadas pelo Creci-SP em dezembro sofreram queda de 2,76% nas vendas de imóveis usados na Capital, em relação a novembro. Os preços do metro quadrado dos imóveis negociados pelas imobiliárias caíram 0,25% em relação a novembro.
As casas e apartamentos que as imobiliárias mais venderam foram os de valor final até R$ 500 mil, com 64,58% do total vendido. Na divisão de vendas por faixas de preço de metro quadrado, 48,57% das unidades enquadraram-se nas faixas de até R$ 6.000,00.
Os descontos concedidos pelos proprietários sobre os preços originalmente pedidos variaram de 3,3% para imóveis situados em bairros da Zona E, como Brasilândia e Grajaú, a 6,5% para os imóveis de bairros da Zona A, como os Jardins e a Vila Nova Conceição. Esses 6,5% representaram um aumento de 105,05% sobre o desconto médio de 3,17% registrado em novembro.
O aumento do desconto puxou as vendas na Zona A, segundo a pesquisa Creci-SP. Foi ali que se venderam 33,38% dos imóveis usados na Capital em dezembro. Os compradores preferiram os apartamentos (72,92% das vendas) às casas (27,08%).
O imóvel que mais encareceu em dezembro foram as casas de padrão médio construídas há mais 15 anos e situadas na Zona E. O preço médio do metro quadrado aumentou 35,11%, ando da média de R$ 2.142,86 em novembro para R$ 2.895,19 em dezembro. No outro extremo, o preço que mais caiu de um mês para o outro foi o de apartamentos de padrão médio situados em bairros da Zona B, como Aclimação e Alto da Lapa – o preço baixou 22,36%, de R$ 7.068,06 em novembro para R$ 5.487,80 em dezembro.
Apartamentos foram mais alugados que casas em SP
Os novos inquilinos da Capital preferiram os apartamentos às casas em dezembro, segundo as 301 imobiliárias que o Creci-SP pesquisou. Foram 54,85% do total contra 45,15%. Os aluguéis baixaram 0,18% na comparação com novembro.
O fiador foi a forma preferida de garantia das novas locações, presente em 46,77% dos contratos. Seguiram-se o depósito de três meses do aluguel (32,88%), o seguro de fiança (17,39%) e a caução de imóveis (2,96%).
Os descontos concedidos pelos proprietários sobre os valores inicialmente pedidos pelo aluguel dos imóveis variaram de 8,56% na Zona E a 10,8% na Zona A. Os imóveis mais alugados, com 51,35% do total de novo contratos, foram os de valor mensal até R$ 1.200,00.
Ficou mais caro em dezembro, entre todos os tipos pesquisados, o aluguel de casas de 2 cômodos em bairros situados na Zona D, como Brás e Casa Verde. O aluguel aumentou 43,88% ao subir de R$ 347,50 em novembro para R$ 500,00 em dezembro. O aluguel que mais baixou foi o de casas de 2 dormitório na Zona B, que eram de R$ 1.710,67 em novembro e caíram para R$ 1.180,00 em dezembro – redução de 31,02%.
A pesquisa do Creci-SP constatou que as novas locações distribuíram-se entre as Zonas C (52,03% do total de contratos), Zona D (15,63%); Zona E (13,61%); Zona A (10,37%); e Zona B (8,36%).
A inadimplência dos inquilinos baixou 21,34% de novembro, quando estava em 6,56% do total de contratos ativos nas imobiliários. Mas em dezembro, os inadimplentes somaram 5,16% desses contratos. As devoluções de imóveis continuaram em número superior ao de novas locações. O número de devoluções superou o de novas locações em 5,8%. O total de ações judiciais propostas nos Fóruns da Capital cresceu 20,59% – foram 1.350 ações em novembro e 1.628 em dezembro.
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